1.1. Genel Anlamda Kira Sözleşmesinin Devri:
TBK m. 205 sözleşmenin devrini düzenlemektedir. Maddeye göre sözleşmenin devri, sözleşmeyi devralan ile devreden ve sözleşmede kalan taraf arasında yapılan ve devredenin bu sözleşmeden doğan taraf olma sıfatı ile birlikte bütün hak ve borçlarını devralana geçiren bir anlaşmadır. İlgili maddenin 2’nci fıkrası uyarınca “Sözleşmeyi devralan ile devreden arasında yapılan ve sözleşmede kalan diğer tarafça önceden verilen izne dayanan veya sonradan onaylanan anlaşmada, sözleşmenin devri hükümlerine tabidir”. Buna ilaveten ilgili madde sözleşmenin devrinin geçerliliğinin, devredilen sözleşmenin şekline bağlı olduğunu, kanundan doğan halefiyet hâlleri ile diğer özel hükümlerin saklı olduğunu düzenlemiştir.
TBK m. 323 ise kira sözleşmesinin devrini düzenlemiştir. Maddeye göre:
(I) Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
(II) Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
(III) İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.
TBK’nın 205’inci maddesi genel hüküm mahiyetinde olup kira sözleşmesinin devrine ilişkin hükümleri düzenleyen 323’ncü madde TBK m. 205’e göre özel hüküm niteliğindedir1. Dolayısıyla kira sözleşmesinin devrinde öncelikle TBK m. 323 uygulanacak olup, bu maddede hüküm bulunmayan durumlarda TBK m. 205 incelenecektir.
TBK m. 323 hükmü hem taşınır hem de taşınmaz kiralarında uygulama alanı bulacaktır. Maddenin ilk fıkrasının ikinci cümlesi uyarınca işyeri kiralarında kiraya verenin kira ilişkisini başkasına devretmeye dair rızayı vermekten kaçınamayacağı belirtilerek madde kapsamına bir istisna getirilmiştir. Ancak kanunun lafzı “Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz” şeklinde olduğu için, lafzi bir yorumla söz konusu istisnanın konut kiralarında uygulama alanı bulmayacağı ve yalnızca işyeri kiralarında uygulama alanı bulacağı ifade edilebilir.
TBK m. 323 kapsamına aykırı olarak tarafların aralarında imzalayacakları sözleşmede kiraya verenin, kiracının sözleşmeyi devrini yasaklayıp yasaklayamayacağı hususunda doktrinde farklı görüşler bulunmaktadır. Doktrinde ileri sürülen görüşlerden birine göre hüküm nisbi emredici nitelikte olduğundan kiraya veren bu şekilde bir kısıtlama yaparak kiracının sözleşmeyi devretmesini engelleyemeyecektir2.
Belirtmek gerekir ki kira sözleşmelerinin devri, özellikle belirli süreli kira sözleşmelerinde önem taşımaktadır. Zira süresi belirsiz olan kira sözleşmeleri, süresi belirli olan kira sözleşmelerine göre fesih süresine uymak şartıyla her zaman sona erdirilebilir3. Bu durumda belirli süreli kira sözleşmelerinin devrinin daha makul bir sebebe dayandığını belirtmek gerekir.
1.2. Kira Sözleşmesinin Devrinin Şartları:
1.2.1. Kira Sözleşmesinin Devrine İlişkin Anlaşmanın Varlığı
Mevcut bir kira sözleşmesinin kiracı tarafından yeni kiracıya devredilebilmesi için kiracının bu devire ilişin yeni kiracı ile bir devir anlaşması imzalaması gerekir. Bu devire kiraya verenin de taraf olması mümkündür. Kiraya verenin bu devir sözleşmesine taraf olması devreden kiracının, ileride çıkabilecek ispat sorunlarına karşı elini güçlendirmesine yardımcı olacaktır.
Kiraya veren bu sözleşmeye taraf olması mümkün olmak ile birlikte, kiraya verenin sözleşmeye taraf olması devir sözleşmesinin geçerliliği açısından esaslı bir unsur değildir. Zira TBK m. 205 uyarınca kiraya verenin devir sözleşmesine taraf olmasını zorunlu tutmamıştır. Madde hükmünde de ifade edildiği gibi önceden verilen izne dayanılarak da bu sözleşme devri yapılabilir.
Bununla beraber kiraya verenin sözleşmeye taraf olmasında da bir engel yoktur. TBKm. 323 kapsamında da kiraya verenin yazılı4 rızası aranmış, ancak kiraya verenin, devir sözleşmesine taraf olmasına dair herhangi bir engelden bahsedilmemiştir.
Son olarak genel hüküm niteliğinde olan TBK m. 205 3’üncü fıkrası uyarınca devir sözleşmesinin geçerliliği devredilen sözleşmeye bağlı kılınmıştır. Yani tarafların hak ve yükümlülüklerini düzenleyen asıl kira sözleşmesi yazılı olarak düzenlenmişse, bu kira sözleşmesi bu madde hükmüne göre yeni kiracıya sözlü olarak devredilemeyecektir. Bununla beraber devir sözleşmesine kiraya veren yazılı onay vermiş olabilir. Yazılı onay üzerine de kiracı, kiralananı kullanmaya başlamış olabilir. Bu durumda kiraya verenin, devreden kiracı ile devredilen kiracı arasındaki sözleşmenin şekil şartlarına uyup uymadığını bilmesi beklenemez. Ancak her halükârda geçersiz veya sona ermiş bir kira sözleşmesinin devri söz konusu olmayacaktır5.
1.2.2. Kiraya Verenin Rızası
Şüphesiz ki kiraya verenin yazılı rızası, kiracının kira sözleşmesini devretmesi için çok elzemdir. Kiraya verenin rızası değişik şekillerde olabilir. Yukarıda da belirtildiği üzere kiraya veren devir sözleşmesinin tarafı haline gelerek devir sözleşmesine rıza gösterebilir veya devire ilişkin olarak yazılı beyan ile devire onay verdiğini belirtebilir. Bunların dışında kiraya veren zaten ilk kira sözleşmesi içerisinde kiracının bu devrine karşı onay verdiğini de belirtebilir. Son olarak devir sözleşmesi imzalansa da rıza devir sözleşmesinin imzalanmasından sonra da verilebileceğini belirtmek gerekir.
Kiraya verenin, kira sözleşmesine vermiş olduğu rıza ile devreden kiracı ile devredilen kiracı arasında bu devir sözleşmesel hüküm ve sonuçlarını doğuracaktır. Dolayısıyla burada rıza değiştirici yenilik doğuran bir etkiye sahiptir6.
Kira sözleşmesinin devri için rıza talep edildiğinde bu rıza, nisbi ilişki çerçevesinde devretmek isteyen kiracı tarafından kiraya verene yapılmalıdır. Devredilen kiracı, herhangi bir bağı olmadığı için doğrudan kiraya verene karşı bir rıza talebinde bulunamaz. Zira borç ilişkisinden doğan alacak hakkı, sadece borç ilişkisinin diğer tarafına karşı ileri sürülebilir. Borç ilişkisinin tarafları dışında, üçüncü bir kişiye karşı alacak talebinde bulunulması, sözleşmenin nisbiliği ilkesine aykırı düşecektir7.
1.2.3. İşyeri Kiraları Açısından Rıza
Her ne kadar kiraya verenin rızası, kira sözleşmesinin devredilmesi için esaslı şart olsa da, daha önce açıklandığı üzere işyeri kiralarında TBK m. 323 fıkra 1 uyarınca kiraya veren haklı sebep göstermedikçe bu rızayı vermeye kaçınamayacaktır. Kanun koyucu, bu madde ile tacirlerin kiralanan yer üzerinde yaptığı masrafların boşa çıkmasını önlemek amacıyla ekonomik kayba uğramamasına yönelik olarak tacir olan kiracılara bir imkân sağlamıştır.
Kanun’da geçen işyeri kavramı, ayrıca belirtilmediğinden dolayı sadece çatılı işyeri olarak değil, üstü açık işyerlerini de kapsayacaktır. Ancak yine de işyeri kavramının açıklığa kavuşturulması, bu maddeden yararlanmak isteyen kiracıların belirlenmesi için önemlidir. Bir yerin işyeri kirası olarak kabul edilebilmesi için, yerin kiracının ekonomik faaliyetlerine veya mesleğinin icrasına hizmet etmesi gerekecektir8.
Ekonomik açıdan zor günler geçiren bir tacir kiraladığı yer için yaptığı masrafların boşa çıkmasını engellemek amacıyla kira sözleşmesini devretmek isteyebilir. Bu devir sayesinde, yaptığı masrafların karşılığını yeni kiracıdan isteyebilecektir. Bu noktada doktrinde bazı yazarlar8, sadece iş yeri kiralamalarında böyle masraflar olmadığını, konut kiralamalarında da birçok masraf yapıldığını, dolayısıyla konut kiralamalarında da kiraya verenin haklı gerekçesi olmadan kira sözleşmesinin devrine engel olunmaması gerektiğini belirtilmiştir. Üstelik tacir olan kişinin ekonomik zarara uğraması ticari hayat içerisinde olan bir risktir ve basiretli tacir tarafından önceden öngörülmesi gerekir.
Bu noktada belirtmek gerekir ki 6353 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 53. Maddesi uyarınca bu madde hükmü, kiracısı bir tacir ya da tüzel kişi olan işyeri kiralarında 1 Temmuz 2020 yılına kadar ertelenmiştir. Ancak serbest meslek erbablarına madde hükmü aynen uygulanabilecektir.
Kanun koyucu 323. madde ile ayrıca kiraya verenin kiracısını seçme özgürlüğünü kısıtlamış olmaktadır. Kiraya veren kiracı ile anlaşarak rızası ile kiracısını seçmiş olacaktır. Ancak kanunun bu hükmü ile işyeri kiralarında kiraya veren, kiracının kendisine dayattığı yeni kiracı ile kira ilişkisine devam etmek zorunda kalacaktır.
İşyeri kiralarında kiraya veren, kiracı tarafından bu kira sözleşmesinin devredilmesine sadece haklı gerekçeler göstererek engel olabilir. Burada haklı gerekçelerin ispatı kiraya verenin üstüne yüklenmiştir. Dolayısıyla haklı gerekçelerin varlığı kiraya veren tarafından ispat edilene kadar, kiraya veren kira devrine onayı vermek zorundadır. Yani aslında kanun koyucu bu madde ile diğer kiralamalardan farklı olarak iş yeri kiralarında sözleşmenin devredilebilirliğini esas almıştır10. Esasen işyerinde böyle bir hükmün konması ile kiracının işyeri için çok masraf yapmasından dolayı yapmış olduğu masrafların boşa çıkmasını önlemektir. Ancak doktrinde bir diğer görüşte bazı durumlarda konut kiralamalarında da bu şekilde büyük montanlı masrafların olabildiği, dolayısıyla konut kirası ile işyeri kirası arasında bu açından büyük farklılıkların olmadığını savunmaktadır.
1. Mustafa Alper Gümüş, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Sözleşmesi, 2. Baskı, İstanbul, 2012, s. 226, Şeçkin Topuz / Ferhat Canbolat, Kira İlişkisinin Devri – Yeni Türk Borçlar Kanununun İlgili 323’üncü maddesinin Değerlendirilmesi, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, 2011, s. 102.
2. Murat İnceoğlu, Kira Hukuku, Cilt I, İstanbul, On İki Levha Yayıncılık, Mart 2014, s.533.
3. Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 3. Baskı, Ankara, Yetkin Yayınları, 2016, s. 367
4. Her ne kadar kira sözleşmesinin devrine ilişkin onayın yazılı olarak verilmesi gerektiği belirtilse de, kiraya veren tarafından sözlü olarak izin verilmesi ve kiralananın da yeni kiracı tarafından kullanılmasına uzun süre müsaade edilmesi halinde sözlü olarak verilen onayın geçersizliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması olarak yorumlanacaktır.
5. Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, s. 367
6. Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, s. 367.
7. Kemal Oğuzman / Turguz Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 5. Bası, Ankara, 2006, s. 24
8. Gümüş, Kira Sözleşmesi, s.24.
9. İnceoğlu, Kira Hukuku, s. 532
10. Topuz / Canbolat, Kira İlişkisinin Devri, s. 109.