Şerh anlaşmasının kural olarak malik ile yapılacağı kabul edilmektedir. Ancak somut olaya göre her zaman malik kiraya veren olmayabilir. Bazı durumlarda kiraya veren kiracı olabilmektedir. Bu durumda bir alt kira sözleşmesi gündeme gelecektir. Alt kira sözleşmesinin şerhi de mümkün olabilmektedir. Bu durumda asıl kira sözleşmesinin de tapu sicilinde şerhinin tesis edilmiş olması, alt kiraya veren ile alt kiracı arasında imzalanacak sözleşmenin asıl kiraya veren ile alt kiraya veren arasında imzalanan sözleşmede belirtilen süre ve kullanım yönünden paralel olması ve nihayetinde taşınmaz malikinin bu şerhe rıza göstermesi gerekmektedir1.
Alt kira sözleşmesi ilişkisinde, kiraya verenin sözleşme içerisine kira şerhi yapılacağı hususunu koyması, alt kira şerhinin yapılması için tek başına yeterli olmayacaktır. Zira kendisi taşınmazın maliki konumunda değildir veya malik tarafından kira şerhi yapılabilmesi için üst kira sözleşmesinde yetkilendirilmemiştir. Bu halde alt kiracı, sözleşmede kiraya veren tarafından şerhin yapılacağı hususunda kendisine taahhüt verilmiş olması halinde, buna karşı kiraya verenin borca aykırı davrandığı iddiasını gündeme getirebilecektir.
Alt kira sözleşmesinin şerhi için, taşınmaz maliki kiraya verene kiralanan taşınmaz üzerinde kira şerhi verme yetkisini tanımalıdır veya alt kira sözleşmesinin şerhi için malikin tapuda bu alt kira sözleşmesinin şerhi için başvurması gerekecektir.
Bununla beraber bir taşınmazın tamamı üzerinde kira şerhi kurulmuşsa, tekrarından tamamı veya bir kısmı için şerh konulamayacağı hususu tartışmalıdır. Esasen kanunda veya Tapu Sicil Tüzüğünde aynı yere birden fazla kira şerhi yapılamayacağı belirtilmemiştir. Bir taşınmaz üzerinde mevcut bir kira şerhi olmasına rağmen ikinci bir kira şerhi konulabileceği TKGM’ye soru konusu edilmiştir2. Bu noktada önemli olan hususun mevcut kira şerhini bilmesine rağmen ikinci bir kira şerhi koymak isteyen tarafın mevcut kira şerhinin tüm hukuki sonuçlarını kabul ederek, ikinci sırada bir kira şerhi hakkına sahip olacağıdır. Yani mevcut kira şerhi öncelikli olacaktır. Buna ek olarak, ikinci bir şerhin konulması durumunda ilgili yazıya göre tapu müdürlüğünce mevcut kira şerhinin taraflarına bilgi verilmesi gerekecektir.
Her ne kadar bir taşınmazın tamamı üzerinde şerh konulduğunda, taşınmazın bir kısmı veya taşınmazın tamamı üzerinde ikinci bir şerhin konulup konulmayacağı tartışmalı da olsa, aynı taşınmaz üzerinde belli şartlar dahilinde birden fazla kira şerhinin tesis edildiğini görmek mümkündür. Şöyle ki, kiralanan taşınmazın bir bölümü bir kiracı tarafından, bir bölümü ise diğer kiracı tarafından kiralanmış olabilir. Bu iki kiracı da ayrı ayrı zamanlarda tapu dairesine giderek, taşınmazda kiraladıkları ilgili alanı taşınmaz krokisinde taralı alan olarak belirterek taşınmaza kira şerhini koyabilir3. Bu noktada kiralanan alan detaylı bir şekilde gösterilerek, kiralanan kısmın belirlenebilirliğinin sağlanması önem arz etmektedir. Kanaatimce, bu durumda taşınmaz devrinin gerçekleşmesi halinde, yeni malik TBK m. 351 kapsamında gereksinimine dayanarak şerh edilen ilgili taralı alan için kiracıların tahliyesini isteyemeyecektir.
Asıl kiracı ile kiraya veren arasında kira ilişkisi sona erdiğinde, bu durumda asıl kiracı ile alt kira arasında yer alan kira sözleşmesi de sona erecektir. Doktrinde alt kira sözleşmesinin asıl kira sözleşmesinden bağımsız olduğunu ve dolayısıyla asıl kira sözleşmesinin sona ermesinin bu alt kira sözleşmesinin sona ermesi anlamına gelmeyeceğini savunan karşı görüşler de mevcuttur4. Bu durumda alt kiracı lehine tapuda şerh edilmiş bir sözleşme varsa bu şerhin akıbetinin ne olacağı sorunsalı ortaya çıkacaktır.
- Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, s. 349
- İlgi : TKGM Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığının 09.01.2008 tarih 1561/72-113 s.y.
- Metin Yeşil, Tapu İşlemleri, İstanbul, 9. Baskı, 2010, Mayıs, s. 349
- Gümüş, Kira Sözleşmesi, s.213